业主被物业保安打了、小区停水停电催交物业费、小区公共绿地被侵占、居民垃圾堵门抗议物业公司、物业公司乱收费……提起小区的事，纠纷还真不少。今日起实施的《郑州市物业管理条例》（以下简称《条例》）有望将这些难题及纠纷逐步规范起来。
小区难题（1）
业主委员会成立难
事例：家住冉屯路一新建小区的祝女士告诉记者，他们小区刚刚交房，压根没有召开业主大会，更别提成立业主委员会，现在一切都是开发商请来的物业说了算。“我们邻居谁也不认识谁，没人牵头做这个事。”
市房管局副局长李全云说，这个情况在郑州挺普遍，有些小区入住三五年都没有成立起来业主委员会，而老家属院问题更是多多。
政策解读政府有责任督促小区成立业主大会
符合三大条件必须成立业主大会，否则将由县区房管部门、办事处以及社区协调督促成立业主大会。
《条例》规定了这三大条件：商品房出售并交付使用建筑面积占总面积50％以上，或者交付使用30％~50％且首套房屋交付使用已满12个月的，或者交付使用不足30％但首套房屋交付已满24个月且业主总数在30人以上的，由县（市）、区房地产管理部门同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组成立以后，即可召开大会，商量业主委员会成立、确定物业等事宜，同时商定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用等问题。而筹备组工作所需经费由建设单位承担。
小区难题（2）物业服务不到位罢免难
事例：2007年7月5日，本市一小区物业公司停止清运小区垃圾，原因是有七成业主拒交物业费。之后，业主将一堆垃圾堵在物业公司办公室门口。业主不交物业费的理由是，不满物业公司的服务，希望罢免物业公司，但此事一拖再拖。
闹得沸沸扬扬的“明鸿新城物业风波”也是如此，业主委员会虽然罢免了老“管家”，并以招标形式确定了新“管家”，但新老两家物业公司却毫不相让，共同入驻小区。
政策解读
业主可要求更换物业，老物业拒不退出要挨罚
在小区的物业管理中，分为建设单位选聘的前期物业管理和业主大会选聘的物业管理服务。
《条例》规定，建设单位招标确认前期物业公司，但业主委员会与新选聘物业公司签订合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
而业主大会选聘的物业公司期限届满，应在合同期满3个月，召集业主大会决议是否续约，业主大会对原物业公司的服务不满意的，应将结果告知物业服务企业，然后可重新选聘物业服务企业。
原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用，拒绝办理交接或拒不撤出。而新选聘的物业管理企业不得强行接管。否则，违规企业要面临1万元以上3万元以下罚款。
不过，物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主，否则也将面临重罚。
＜新信息＞维修基金用哪了，上网一查便知
专项维修资金一直是业主关心的地方。《条例》第五十三条规定，专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。不少业主投诉这笔资金不透明，根本不知道用了多少。
昨日的新闻发布会透露，目前市房管部门正在研发相关软件，今后业主只需上网点击就可以知道小区维修资金花了多少，还剩多少，具体使用在哪些地方等。
今日，市房管部门将在绿城广场、同乐广场、郑东新区如意湖文化广场、文博广场4个点开展咨询宣传活动，感兴趣的市民可到现场咨询。
小区难题（3）三级物业服务怎能按一级收费？
事例：市民石先生说：“我们小区的环境不怎么样，可小区的物业服务却要按一级物业来收取。”
今年1月份，本市开庭审理了首例物业费官司。一物业公司就将中原区教师住宅小区的几名业主告上法庭，要求缴纳欠缴的物业费，而业主的理由是，物业公司在政府指导价的基础上，擅自提高物业费。
据了解，“同级不同费”的物业收费情况在郑州普遍存在。
政策解读小区业主可自行选择所需服务
昨日记者从新闻发布会上获悉，今年本市将出台小区服务分等定级办法，小区的服务将有明确标准。
《条例》规定，业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式缴纳物业服务费。物业服务收费，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物价部门综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准和浮动幅度，每年向社会公布一次。
李全云说，今年年内本市将出台物业住宅小区分等定级办法，小区业主大会可根据自己需要选择所需的服务等级。
“例如，一级服务标准可能是每天小区的地面要清扫三次，而三级标准可能就是两三天清扫一次。”这也就是说，小区业主大会聘请的物业公司哪怕是一级资质的，而业主选择的服务是三级的，也应只按三级服务标准收取物业费。
小区难题（4）物业收费名目乱
事例：前不久，市民刘女士向记者投诉，他们小区的电费是物业公司代收的，但每个月收取的费用，都要比抄表的费用多。物业公司的解释是，收取了小区的用电公摊费，每家都要公摊的。 还有的小区以要维修公共设施，收取业主维修基金。
政策解读收公共分摊费违背了“一费制”
《条例》规定，物业管理区域内共有部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。物业服务企业管理中用水、电、气、暖等有关费用，应当由物业公司自行承担。
“共有部位、共用设施设备日常运行、维护和管理”包括了小区路灯的照明、小区共有道路的使用，包括电梯的运行等。
然而，一些小区向业主收取维修基金。其实，业主在购买房屋时已经缴纳有维修基金，目前郑州的做法是这笔资金暂由房管局代为保管，以后物业公司不得说维修基金不够了，再向业主收取以筹集资金。而供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
整个小区的财务状况如何呢？《条例》还规定，业主委员会任期届满，有20％以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。
小区难题（5）代收费，停电催交物业费
事例：前不久，郑州市农业路某小区3号楼整体停电。这电是小区物业公司停的，原因是有3户业主没有按时缴纳物业费。这样的事情在小区屡见不鲜。 政策解读
公用设施单位只向终端用户收取费用《条例》要求，业主逾期不缴纳物业费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
物业管理区域内，水、电、气、暖、邮政、通信、有线电视等公用企事业单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
小区难题（6）
公共绿地变住宅
事例：近几年，不少小区被业主告上公堂，原因是小区的绿地被更改。“本来宣传页上印的是绿地，入住没几年就变成了大卖场。”家住东风路的一居民说。而燕凤小区的“护绿案”就是一起典型事件。小区业主为了维护准备在上面盖楼的一片绿地，每天派人轮流看守这块绿地。去年8月21日，郑州“护绿第一案”一审宣判，业主胜诉。
政策解读公共区域只登记不发证
《条例》第四十七条规定，建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。
建设单位申请物业所有权初始登记时，由房地产登记机构对共用部位予以记载，但不颁发权属证书。
《条例》特别确定了共用部位只登记不发证的原则，以防止建设单位、物业管理企业将共用部位擅自处分，保证广大业主的权益。
《条例》还指出，公共设施变用途，得经业主表决，否则，业主委员会可以向有关部门举报或投诉。
小区难题（7）小区停车位收费难
事例：不少业主抱怨，停到自己家院里，还要缴纳停车费。物业公司也抱怨，管理成本一再增加，向业主要停车费真难，这小区真难管。
家住陇海路一小区的石先生告诉记者：“小区停车费收得太贵了，一个月五六十元。”最终，他选择将车停在小区对面的企业院内。
政策解读“车位占用费，肯定是要收的”
《条例》中明确规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否缴纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
收取的车位占用费扣除经营管理成本后，为业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。
“车位占用费，肯定是要收的。”李全云在昨日的发布会上说。地下停车库的车位，业主可以选择买也可以租，但小区路面上的停车位，属于全体业主所有，有车族占用了车位就侵占了没车业主的权益，因此车位占用费肯定要收。
“至于收多少，要看双方合同约定。”李全云说。据悉，市物价部门也将调研出台一个小区停车费用的指导价格。
